“自從成都出臺限購搖號政策，很多朋友都暫停換房計劃了，看政策走向再決定購買時機。”近日，家住成都的李哲向時代周報記者坦言，現在在成都買房時機并不是很成熟，持幣觀望、等待政策開放的人比較多，真正入場的人卻不多。

自9月14日成都發布限購政策以來，當地樓市迅速降溫。來自樂居買房四川站的監測數據顯示，在新政發布一周時間內（即9月14―20日），成都范圍內新房市場成交雖然保持穩定，但二手房成交量卻大幅下滑，約為8.3萬平方米，環比下跌15.9%；套數共計867套，環比下跌15.2%。

身在寧波的房產置業顧問張孝林更擔心。他告訴時代周報記者，今年的“金九銀十”與以往的氛圍稍顯不一樣，寧波的調控力度比往年大，外地的購房客多是持幣觀望。“往年9月份業績幾乎不用發愁，今年業績目標怕是有點懸了。”張孝林感慨道。

中國指數研究院數據顯示，9月前三周，一線城市成交數據相對火熱，但二線代表城市卻同比下降7.7%，環比下降12.4%，三線代表城市同樣雙雙下滑，同環比分別下滑了0.3和11.6個百分點。貝殼研究院的數據進一步指出，9月并未帶動三季度新房成交數據快速上升。1-9月，66城新房市場累計成交面積仍在下降區間，同比下滑8.8%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向時代周報記者表示，今年疫情沖擊打亂了市場節奏，目前市場仍處在復蘇階段，市場需求并未得到集中釋放。再加上各地沒有以往的政策刺激，開發端的金融監管也在趨緊，10月市場升溫的可能性不大。

調控政策“打補丁”

據中原地產研究中心統計數據顯示，今年8月，全國房地產調控累計次數為32次，1―8月全國房地產調控政策次數高達368次，與2019年1―8月份的367次基本持平。

進入9月，又有數個熱門城市出臺調控政策。據時代周報記者不完全統計，截至9月28日，全國房地產調控政策次數達376次。

9月14日，成都市發布《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等6個方面出臺調控措施。

9月23日，東莞和長春一南一北兩座城市“不約而同”發布了相關房地產調控政策。一位業內人士向時代周報記者坦言，雖然今年的調控次數與往年相差無幾，但是從調控內容來看，2020年以來的政策顯然比之前的更全面，“補丁打得更結實”。

以房地產行業“風向標”深圳為例，繼 “7·15”樓市調控政策后，深圳又于9月份再次出臺政策，嚴查通過辦理“假離婚”進行的購房炒房行為。調控的收緊帶來了市場的降溫。據深圳中原研究中心的數據，整個8月，全市各區二手住宅成交套數普遍下滑，且下滑幅度普遍超過10%。

一系列密集的調控政策，顯然已對市場起到了降溫作用。而進入到下半年以來，有關部門已召開了三場高規格的房地產座談會，針對房地產行業的監管風暴逐步升級。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代周報記者表示，從具體的城市數量看，房價過熱城市即漲幅超過20%的城市正在減少，這充分說明7―8月份的調控是有效的。尤其是各類炒房需求被剔除，政策在穩定價格的同時，也穩定了市場預期和交易秩序。

房企促銷“搶收”

9月初，北京市石景山區多個樓盤集中面世，古城街區上竟然出現了“售樓處一條街”，數家品牌房企“摩拳擦掌”備戰。

集中推盤映照著今年各大房企不盡如人意的業績表現。

克而瑞數據顯示，上半年40家上市房企中，有18家企業的累計銷售金額低于去年同期。比如，萬科上半年累計實現合同銷售金額3204.8億元，同比降低4%；融創上半年銷售金額為1952.7億元，同比下降8.8%。

在目標完成率方面，36家公布銷售目標的房企中，有17家房企目標完成率不足40%，這也表明，這些企業下半年剩余的時間，要完成超過60%的銷售目標。

上半年樓市整體遭遇重創，受疫情影響，房地產行業需求收縮、銷售停滯。隨著房地產市場復蘇回溫，“金九銀十”被寄予厚望。

恒大率先打響了搶收第一槍。9月7日至10月8日，恒大全國樓盤全線7折優惠，同時搭配各項促銷額外折扣。

綠地集團為沖刺“金九銀十”舉辦了一場專項部署會，綠地集團事業部總經理徐榮璞在會議中強調，堅決強化執行，采取有效措施確保達成各項業績指標。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，行業上半年受到疫情影響，房企蓄勢待發沖擊下半年，下半年的市場競爭將更為激烈，在自身壓力以及恒大高調促銷的同時，將會有房企選擇“以價換量”的策略方式，搶占客戶資源。

9月24日，某品牌房企負責人告訴記者，從8月初開始，他就在各大城市的銷售事業部奔走，主要是給員工做動員，激勵員工搶收“金九銀十”這一銷售旺季。“為促銷，公司不僅在線下推出了特價房，免物業費等活動，還參與了電商平臺的線上買房營銷活動。多管齊下，才能抓住黃金期。”這位負責人坦言。

“金九銀十”恐難現

房企“搶收”的成效幾何，目前仍是一個未知數。

北京某地產公司的員工李曉（化名）告訴時代周報記者，一線城市以及上半年的熱門城市都處于嚴格的調控之下，想要以價格撼動當地市場對企業來說有一定困難。因此，想要搶收“金九銀十”，企業在布局全盤的同時，只能對政策相對寬松的城市重點發力，但是，這些城市的預估營收與企業的預期可能會有一定的差距。

“部分城市今年的‘金九銀十’行情可能是比較低迷的。第一類是調控嚴厲的城市，第二類是人口流失嚴重的城市，第三類是資源型緊缺，或者產業淘汰落后的城市。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓向時代周報記者分析。

疫情加速了房地產行業的變化。今年的“金九銀十”呈現出與以往不同的走勢—企業在“三道紅線”的要求下，要快速去庫存，但是各地政策卻在嚴防死守拒絕炒房的底線。李曉坦言，傳統的銷售旺季，也只是傳統意義上的。打折促銷、捆綁銷售、額外福利只是適應房地產高速發展的階段，現在，市場行情倒逼房地產領域需要作出一些改變。

李曉分析，消費人群發生變化導致消費行為發生改變。購房主力的轉換，隨之而來的是消費觀念的變化，此外，他們對購房的需求也不同。

日前，貝殼研究院發起了“疫情下的住房消費者預期調查”，調查分析顯示，在購房計劃、房價預期、意愿偏好和購房渠道等方面，消費者購房心態都出現了不同程度的變化，需求延期、高品質居住、線上找房成為關鍵詞。

業內比較一致的觀點是，新的市場伴隨著新的消費人群、消費習慣而來。疫情帶給房地產“不穩定”的同時也帶來了相應的契機，目前房地產的發展已經步入迎合消費者需求的階段，了解購房者的基本需求，滿足他們對生活的各種要求，才能在多變的市場環境中生存。